Biznesplan firmy sprzątającej: wzór, który przejdzie w urzędzie i nie skłamie Tobie

Po co Ci biznesplan, skoro „i tak wszystko wiesz”

Zacznę od tego, co usłyszałem od kolegi z branży, który padł po dwóch latach: „miałem klientów, miałem ludzi, nie miałem pojęcia, że dokładam do każdego obiektu po 400 zł miesięcznie”. Biznesplan nie jest dla urzędu. Jest po to, żebyś przed pierwszą umową wiedział, przy jakiej cenie i jakiej liczbie obiektów firma zaczyna żyć sama.

Dobry biznesplan firmy sprzątającej mieści się na 8–12 stronach i odpowiada na pięć pytań: komu sprzedajesz, za ile, ile Cię kosztuje wykonanie, kiedy przekroczysz próg rentowności i skąd weźmiesz pierwszych klientów. Resztę (misja, wizja, analiza SWOT na pół strony) dopisujesz, jeśli wymaga tego formularz.

Część 1. Komu sprzedajesz (i komu nie)

Błąd numer jeden początkujących: „sprzątam wszystko, dla wszystkich”. W biznesplanie wybierz jeden segment startowy i dwa zapasowe. Z mojego doświadczenia najłatwiej zacząć od:

• wspólnot i spółdzielni (klatki schodowe): stałe umowy, niski próg wejścia, zarządca decyduje o kilkudziesięciu budynkach naraz;
• małych i średnich biur (300–1 500 m²): wyższa stawka za metr, serwis po godzinach, łatwo o polecenia w jednym biurowcu;
• sprzątania po remontach i budowach: jednorazowe, dobrze płatne, ale nierówne i bez stałego przychodu.

Napisz w biznesplanie konkretnie: „W pierwszym roku obsługuję wspólnoty mieszkaniowe w [dzielnica/miasto] oraz biura do 1 000 m². Nie wykonuję sprzątania mieszkań prywatnych.” Taki zapis ułatwia życie Tobie (wiesz, do kogo dzwonić) i przekonuje urzędnika, że rozumiesz rynek.

Część 2. Cennik, czyli skąd biorą się liczby

Cennik w biznesplanie ma wynikać z kalkulacji, nie z „konkurencja bierze 10 zł”. Pełną metodę opisałem w artykule jak wycenić usługę sprzątania, tutaj wersja skrócona.

Wychodzisz od kosztu roboczogodziny. Przy płacy minimalnej na 2026 rok (4 806 zł brutto) pełny koszt pracodawcy na umowie o pracę to około 5 790 zł miesięcznie, czyli przy 168 godzinach około 34,50 zł za godzinę. Do tego dochodzą zastępstwa urlopowe i chorobowe (dolicz 10–12%), dojazdy, chemia i sprzęt (2–4 zł na godzinę pracy przy sprzątaniu klatek, więcej w biurach). Realny koszt godziny pracy sprzątaczki w 2026 roku to 42–48 zł. Jeśli w biznesplanie wpiszesz 30 zł, urzędnik może tego nie zauważyć, ale rynek zauważy na pewno.

Przykładowe stawki rynkowe, od których możesz wyjść (dla dużych miast, stan na 2026):

Typ obiektu	Stawka	Uwagi
Klatka schodowa (2 wizyty/tydz.)	350–600 zł/klatka/mies.	zależy od liczby pięter i windy
Biuro, serwis codzienny	8–18 zł/m²/mies.	im większe biuro, tym niższa stawka
Osiedle (części wspólne + teren)	2,50–6 zł/m²/mies.	tereny zielone liczone osobno
Hala, magazyn	1,50–4 zł/m²/mies.	tylko z automatem szorującym

Część 3. Koszty startu: ile naprawdę trzeba mieć

Lista, którą dostaje ode mnie każdy, kto pyta „ile trzeba na start”:

Pozycja	Kwota orientacyjna	Komentarz
Rejestracja firmy, pieczątka, konto	0–300 zł	CEIDG jest bezpłatne
Ubezpieczenie OC działalności	600–1 500 zł/rok	suma gwarancyjna min. 500 tys. zł
Sprzęt podstawowy (2 zestawy: wózek, mop płaski, odkurzacz, ściągaczki)	3 000–5 000 zł	profesjonalny, nie z marketu
Chemia na 2 miesiące	800–1 500 zł	koncentraty, nie gotowe butelki
Odzież robocza z logo (4 komplety)	600–1 000 zł	zarządca to widzi
Strona internetowa + wizytówka Google	2 000–6 000 zł	bez tego nie ma telefonów
Auto (jeśli nie masz)	od 15 000 zł	dostawczak używany
Rezerwa na 2 miesiące pensji	2 × koszt zespołu	klient płaci 14–30 dni po fakturze

Bez auta i rezerwy: 7–15 tys. zł. Z autem i rezerwą na dwuosobowy zespół: 40–55 tys. zł. Ta druga liczba to mniej więcej tyle, ile w 2026 roku daje dotacja z urzędu pracy, i to nie przypadek: większość wniosków w branży sprzątającej opiera się właśnie o sprzęt, auto i marketing.

Część 4. Próg rentowności: jedna liczba, którą musisz znać

Próg rentowności to miesięczny przychód, przy którym pokrywasz wszystkie koszty stałe. Policz go tak:

1. Koszty stałe miesięczne: Twoje wynagrodzenie (tak, wpisz je, np. 6 000 zł), ZUS właściciela (ulga na start przez 6 miesięcy, potem mały ZUS, potem pełny), księgowość (300–500 zł), auto (paliwo, ubezpieczenie, raty: 1 200–2 000 zł), telefon, oprogramowanie, marketing (min. 1 000 zł). Razem przy skromnym podejściu: około 10 000 zł.
2. Marża na obiekcie: przychód minus koszt wykonania (ludzie, chemia, dojazd). Przy dobrze wycenionej klatce zostaje 25–35% przychodu, przy biurze 20–30%.
3. Próg: koszty stałe podzielone przez marżę. 10 000 zł / 0,30 = 33 000 zł miesięcznego przychodu.

Co to znaczy w praktyce? Przy średniej klatce za 450 zł potrzebujesz około 70 klatek. Przy biurach po 1 000 m² i stawce 10 zł/m² potrzebujesz 3–4 biur. Zwykle wychodzi mieszanka: 25–30 klatek plus dwa biura. To jest Twój cel na pierwsze 12 miesięcy i tak go zapisz.

Część 5. Prognoza 12 miesięcy, która nie jest bajką

Urzędy lubią tabele z równym wzrostem. Rzeczywistość wygląda inaczej: pierwsze 3 miesiące to prawie zero przychodu, potem skokowo wchodzą umowy z zarządcami (jeden zarządca potrafi dać od razu 5–10 klatek). Poniżej prognoza, którą uważam za uczciwą dla osoby startującej w dużym mieście, z pierwszym pracownikiem od 4. miesiąca:

Miesiąc	Klatki	Biura (m²)	Przychód	Koszt wykonania	Koszty stałe	Wynik
1–2	0–4	0	0–1 800	0–1 200	8 000	−8 000 / −7 400
3	8	0	3 600	2 500	8 000	−6 900
4–6	15	500	11 750	8 400	9 500	−6 150
7–9	24	1 200	22 800	16 100	10 000	−3 300
10–12	32	2 000	34 400	23 900	10 000	+500

Wniosek, który warto napisać wprost w biznesplanie: firma wychodzi na zero w okolicach 10.–12. miesiąca, skumulowana strata z pierwszego roku to 50–60 tys. zł i tyle musisz mieć w rezerwie, dotacji lub zarobić równolegle. Jeśli ktoś pokazuje Ci prognozę z zyskiem od 3. miesiąca, to albo pracuje sam po 14 godzin dziennie, albo kłamie.

Część 6. Skąd wezmą się klienci (ta część decyduje o wszystkim)

W biznesplanie dla urzędu wystarczy „marketing internetowy i bezpośredni”. Dla siebie rozpisz to na działania z liczbami:

• Zarządcy nieruchomości w okolicy: lista 50 firm, 10 wizyt osobistych tygodniowo z ofertą na kartce. Zarządca nie szuka w internecie, on ma teczkę ofert w szufladzie, ważne, żeby Twoja tam była, kiedy obecna firma zawali.
• Wizytówka Google i strona z cennikiem orientacyjnym: to tu trafiają biura i wspólnoty, które same się zarządzają. Jak to zrobić, opisałem w case study BOGOclean.
• Oferta pisemna, którą zarządca obroni na zebraniu: wzór oferty na klatki.
• Jeden obiekt referencyjny zrobiony perfekcyjnie, ze zdjęciami przed/po, zanim pójdziesz do kolejnych.

Co wpisać w sekcji „ryzyka”

Urzędnicy to czytają, a Ty powinieneś to wiedzieć. Trzy prawdziwe ryzyka firmy sprzątającej: rotacja pracowników (zaplanuj zakres obowiązków i kartę kontroli od pierwszego dnia), opóźnienia w płatnościach (wspólnoty płacą 14–30 dni, czasem 60) oraz utrata jednego dużego klienta (żaden obiekt nie powinien dawać więcej niż 25% przychodu).

Szablon do pobrania

Układ, który opisałem, mam rozpisany w arkuszu: wpisujesz własne stawki, liczbę klatek i metry biur, a arkusz liczy próg rentowności i prognozę. Dostępny w dokumentach do pobrania. Jeśli chcesz, żebym przejrzał Twój biznesplan przed złożeniem, napisz, pierwsza rozmowa jest bezpłatna.